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恒大啟動(dòng)“新戰略”聚焦降負債
2020-04-02 作者: 記者 高偉 北京報道 來(lái)源: 經(jīng)濟參考報

  3月31日,中國恒大舉行2019年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )。數據顯示,恒大2019年實(shí)現合約銷(xiāo)售額6011億元,同比增長(cháng)9%;現金余額2287.7億元,同比增長(cháng)12%。

  盡管各項核心經(jīng)營(yíng)指標仍保持行業(yè)領(lǐng)先,但恒大負債率仍處于行業(yè)偏高水平。步入新一年,為實(shí)現更加持續穩健的發(fā)展,恒大決定啟動(dòng)戰略轉型,實(shí)現降負債的目標。

  針對新戰略,恒大集團董事局主席許家印在發(fā)布會(huì )上介紹說(shuō),“從2020年開(kāi)始轉變發(fā)展方式,全面實(shí)施‘高增長(cháng)、控規模、降負債’的發(fā)展戰略,要用最大的決心、最大的力度,一定要把負債降下來(lái)?!?/p>

許家印宣布恒大全面實(shí)施新戰略。資料照片

  恒大為新戰略設定了明確的目標。據許家印介紹,“高增長(cháng)”是要實(shí)現銷(xiāo)售高速增長(cháng),今年要實(shí)現銷(xiāo)售8000億元,到2022年要實(shí)現銷(xiāo)售1萬(wàn)億元?!翱匾幠!笔且獓揽赝恋貎湟幠?,實(shí)現土儲負增長(cháng),未來(lái)三年每年要降低3000萬(wàn)平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右?!敖地搨?,就是要把有息負債每年平均下降1500億元,到2022年要把總負債降到4000億元以下。

  “高增長(cháng)” 未來(lái)目標破萬(wàn)億

  2019年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)漸入寒冬,多數房企年度業(yè)績(jì)出現同比下滑,恒大銷(xiāo)售額逆市突破6000億元。在業(yè)內看來(lái),在樓市持續盤(pán)整的背景下,恒大表現依舊亮眼,主要得益于其高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品契合剛需市場(chǎng),同時(shí)其通過(guò)創(chuàng )新的銷(xiāo)售策略,推動(dòng)了業(yè)績(jì)穩健增長(cháng)。

  恒大方面認為,要實(shí)現銷(xiāo)售逆市大幅增長(cháng),需要充分利用恒大充足的土地儲備及“網(wǎng)上銷(xiāo)售”的巨大優(yōu)勢。同時(shí),恒大產(chǎn)品定位剛需以及靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略,將繼續為恒大2020年業(yè)績(jì)增長(cháng)提供有力保障。

  根據恒大新戰略目標,今年要實(shí)現銷(xiāo)售8000億元,到2022年要實(shí)現銷(xiāo)售1萬(wàn)億元。對此,恒大管理層介紹,目前恒大擁有2.93億平方米土地儲備,今年累計可售面積達1.32億平方米,可售貨值達1.27萬(wàn)億元,按照64%的去化率保守估算,可實(shí)現銷(xiāo)售8110億元,完成8000億元銷(xiāo)售并無(wú)壓力。

  值得一提的是,恒大自今年2月起全面實(shí)施“網(wǎng)上賣(mài)房”的顛覆性營(yíng)銷(xiāo)革命。在此推動(dòng)下,其一季度銷(xiāo)售額1465億元,增幅23%;銷(xiāo)售回款大增55%至1133億元。刷新公司一季度銷(xiāo)售及回款最高歷史紀錄。

  在分析人士看來(lái),當前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出寒冬,恒大新戰略的初戰告捷,顯示出這一戰略決策的前瞻性與正確性,“增肌”部分已初現成效。

  事實(shí)上,強勁的銷(xiāo)售才能確保充足的回款,從而擁有充實(shí)的現金流,真正做到“手中有糧”。這當中,“開(kāi)源”正是實(shí)現“高增長(cháng)”的基本前提。綜合以往財務(wù)數據,過(guò)去23年以來(lái),恒大年銷(xiāo)售額從零起步激增至2019年逾6000億元,業(yè)績(jì)持續穩健增長(cháng)的背后,正是得益于恒大龐大優(yōu)質(zhì)的土儲和創(chuàng )新的銷(xiāo)售模式。

  “控規?!薄∵m當削減土儲規模

  對于房企而言,一方面,有土儲才有“力氣”高增長(cháng),但另一方面,過(guò)量的土儲會(huì )造成大量資金沉淀,堆積“負債脂肪”。

  2019年雖然房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)步入下行周期,但是全國范圍大中城市平均地價(jià)綜合水平水漲船高。2019年,房企的平均拿地成本已經(jīng)普遍突破5000元/平方米。

  房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),大量的土儲意味著(zhù)巨量的資金支出。隨著(zhù)地價(jià)上漲、行業(yè)融資成本上漲,合理控制土儲規模、審慎進(jìn)行城市布局成為行業(yè)提質(zhì)增效的一大關(guān)鍵。

  恒大新戰略中提出,要嚴控土地儲備規模,實(shí)現土儲負增長(cháng),未來(lái)三年每年要降低3000萬(wàn)平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右。

  所以,決意瘦身的恒大選擇“節食減脂”。許家印在發(fā)布會(huì )現場(chǎng)表示,要嚴控土地儲備規模,實(shí)現土儲負增長(cháng)。不僅如此,其他方面的投資也要嚴控。許家印在發(fā)布會(huì )上再一次明確宣布,恒大五年內不會(huì )再投資其他任何產(chǎn)業(yè)。

  年報顯示,恒大擁有2.93億平方米的土地儲備,因此可以適度減少拿地,充分利用現有土地儲備,既能確保公司的持續發(fā)展,還能大幅減少支出,為新戰略的實(shí)施提供有力保障。

  近年來(lái),中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的基調下步入平穩發(fā)展新周期,高負債的發(fā)展模式顯然已走不通,必須有所改變。業(yè)內分析,通過(guò)嚴控土儲、審慎投資,收緊大部分業(yè)務(wù)的資本性支出,將為恒大降負債保證充足的現金流。

  “降負債” 新戰略核心目標

  年報數據顯示,報告期內,恒大資產(chǎn)負債率77.9%,同比增加4.2個(gè)百分點(diǎn);凈負債率159.3%,同比增加7.4個(gè)百分點(diǎn)。

  在恒大新戰略中,“降負債”是核心,也是“增”“控”兩環(huán)節的根本落腳點(diǎn)。

  許家印表示,“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元,到2022年要把總負債降到4000億元以下。要實(shí)現這一目標,確?!案咴鲩L(cháng)”與“控規?!笔顷P(guān)鍵。

  針對銷(xiāo)售“增肌”與土儲“減脂”,能否最終達到“塑形”效果?在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上,許家印算了筆賬,“2018年、2019年,恒大銷(xiāo)售回款每年維持在4500億元左右,如果今年實(shí)現銷(xiāo)售8000億元,回款按7000億元計算,就會(huì )增加2500億元的銷(xiāo)售回款。同時(shí),恒大今年減少土地儲備3000萬(wàn)平方米,就等于減少600億元的支出。這樣一增一減,就一定能實(shí)現今年有息負債下降1500億元的目標?!?/p>

  業(yè)內人士分析,以恒大目前的資金成本計算,每年降低1500億元負債,不僅大幅降低杠桿,還將減少100多億元的資金成本,而這一數據,未來(lái)將會(huì )直接反映在利潤中。

  事實(shí)上,在當前的房地產(chǎn)行業(yè),降負債已不是單個(gè)企業(yè)的戰略選擇,而是整個(gè)行業(yè)的普遍訴求。據統計,2019年,國內商品房銷(xiāo)售額15.97萬(wàn)億元,增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內普遍認為,“房住不炒”這一政策基調不會(huì )發(fā)生根本性改變,未來(lái)較長(cháng)一段時(shí)間內全國商品房市場(chǎng)容量將維持現有水平。

  在此背景下,房企通過(guò)高杠桿實(shí)現擴張的道路已很難走通,唯有高質(zhì)量增長(cháng),才是未來(lái)決勝之關(guān)鍵。

  作為國內土地儲備最高的房企,恒大此番提出的新戰略,以大力加強銷(xiāo)售及減少拿地開(kāi)支為主要策略,實(shí)現負債大幅下降,面對市場(chǎng)的不確定和重重挑戰,未來(lái)成功“瘦身”的恒大,“進(jìn)”可抓住市場(chǎng)機遇,靈活出擊,“退”可持盈保泰,抵御風(fēng)險。

  練內功 穩步實(shí)現戰略轉型

  恒大長(cháng)期向細節狠下功夫,練就的企業(yè)管控內功,也是其新戰略實(shí)施的關(guān)鍵所在。

  據介紹,恒大對細節的追求集中體現在管理、產(chǎn)品、成本控制等方面。通過(guò)堅持實(shí)施緊密型集團化管理模式和標準化運營(yíng)模式,嚴格管控開(kāi)發(fā)建設的各個(gè)重要環(huán)節,形成強大的開(kāi)發(fā)建設管控能力;在產(chǎn)品打造上,所有環(huán)節都從嚴管控,通過(guò)打造環(huán)節精品提升產(chǎn)品品質(zhì),不斷增加產(chǎn)品附加值;在成本控制上,通過(guò)統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營(yíng),能夠大幅降低公司的財務(wù)、銷(xiāo)售、管理等各項經(jīng)營(yíng)成本,確保能夠實(shí)現降本增效。

  市場(chǎng)是最好的試金石,恒大連年的高增長(cháng)以及今年一季度的逆市創(chuàng )收已經(jīng)成為力證,恒大產(chǎn)品具有了明顯的品質(zhì)和性?xún)r(jià)比優(yōu)勢。

  分析人士認為,強大的銷(xiāo)售能力、充足的土地儲備、過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的管控能力和團隊執行力,為恒大實(shí)現戰略目標提供了強有力保證。隨著(zhù)新戰略深入推進(jìn),三年后恒大銷(xiāo)售規模超萬(wàn)億,負債降至行業(yè)中下水平,將是大概率事件。

  從早期勇于加杠桿,抓住房地產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期問(wèn)鼎行業(yè)冠軍,到如今行業(yè)平穩發(fā)展之際啟動(dòng)新戰略,追求“高增長(cháng)、控規模、降負債”。在業(yè)界看來(lái),恒大此次戰略轉型力度前所未有。隨著(zhù)“一增、一控、一降”新戰略的穩步實(shí)施,并依托強大的銷(xiāo)售能力、充足的土地儲備、過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的管控能力和團隊執行力等優(yōu)勢,將帶領(lǐng)恒大步入穩健發(fā)展的全新周期。

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